Brafon Brandveiligheidsmanagement helpt woningcorporaties met hun brandveiligheidsbeleid. Hierover spraken we met Bas de Zeeuw (projectleider brandveiligheid bij Lefier), Pieter Paauw (projectleider assetmanagement & investeringen bij Lefier) en Nick Warnshuis (consultant brandveiligheid en brandveiligheidsmanager namens Brafon). Lefier is een grote woningcorporatie met omvangrijk vastgoed in Noord-Nederland.
Tekst en beeld: BVM Groep Nederland
Een aantal jaar geleden liet woningcorporatie Lefier een scan uitvoeren van haar vastgoed. Op basis van die uitkomsten zijn meerdere partijen benaderd om mee te denken over beleid, advies en uitvoering. Uit die verkenning kwam uiteindelijk Brafon als voorkeurspartner naar voren. In de eerste jaren werd het brandveiligheidsdossier door een externe brandveiligheidsmanager ondersteund, sinds 2019 vervult Nick Warnshuis die rol namens Brafon.
Ongeveer een half jaar later kwam Pieter Paauw in beeld, destijds als projectleider brandveiligheid. Inmiddels is hij projectleider assetmanagement en investeringen en is Bas de Zeeuw zijn opvolger als projectleider brandveiligheid. Daarmee ontstond de huidige samenwerking tussen Lefier en Brafon. Sindsdien werkt Lefier intensief samen met Brafon. Met de scan als vertrekpunt, een externe brandveiligheidsmanager als vaste sparringpartner en een duidelijke prioritering zijn de grootste risico’s teruggedrongen.
Risico’s in beeld
De basis van de huidige aanpak ligt in een prioscan die enkele jaren geleden voor het vastgoed van Lefier is uitgevoerd. Die prioscan bracht, op gebouwniveau, in kaart welke bouwkundige en installatietechnische knelpunten er waren en waar de grootste risico’s zaten wat betreft brandveiligheid. De resultaten zijn vervolgens vertaald naar een prioriteitenlijst, waarbij met name het vastgoed met de hoogste risicoscore, de ‘rode’ locaties, bovenaan kwamen te staan. Deze locaties kregen voorrang. Nick Warnshuis, consultant brandveiligheid bij Brafon en sinds 2019 als brandveiligheidsmanager aan Lefier verbonden: ‘We waren in de beginfase vooral bezig met het vastgoed waar de risico’s het grootst waren. Veel van die ‘rode locaties’ zijn inmiddels aangepakt. Dat geeft rust en ruimte om andere dossiers, zoals RWA-installaties, op te pakken.’
Om het werk goed te kunnen doen, werkt Lefier met een vaste brandveiligheidsadviseur van Brafon die één dag per week met de organisatie meedraait. Binnen Lefier liggen de inhoudelijke verantwoordelijkheid en de besluitvorming over brandveiligheid primair bij Bas de Zeeuw. Pieter Paauw is betrokken vanuit assetmanagement & investeringen, met name waar het gaat om planmatig onderhoud en investeringskeuzes. Nick sluit daarop aan met specialistische kennis en extra capaciteit.
Een medewerker van Lefier aan de deur bij een huurder.
Verschillende fronten
Warnshuis ondersteunt de organisatie op verschillende fronten:
- opstellen en toetsen van brandveiligheidsconcepten (ontwerp en uitgangspunten);
- beoordelen van adviesrapporten;
- afstemmen met gemeente als bevoegd gezag;
- begeleiden van beheer, onderhoud en certificering van brandmeldinstallaties;
- meedenken over beleidsontwikkeling en prioritering.
Pieter Paauw, projectleider assetmanagement & investeringen: ‘Formeel is Nick een externe, maar in de praktijk behandelen we hem als interne collega. Hij heeft een Lefier-mailadres, staat in onze agenda’s en zit aan tafel bij overleggen. Daardoor is de drempel laag om hem te betrekken en weet hij goed wat er in de organisatie speelt.’ Nick vult aan: ‘De drempel is laag om mij te betrekken; ik ben in de praktijk echt onderdeel van de organisatie. Dat laat zien hoeveel vertrouwen er is.’
Brandmeldinstallaties
Een ander belangrijk onderdeel zijn de brandmeldinstallaties. Er zijn ongeveer tachtig locaties, voornamelijk in het commerciële vastgoed van Lefier, waar een brandmeldinstallatie aanwezig is en waarvoor beheer, onderhoud en certificering goed geregeld moeten worden. Ook deze brandmeldinstallaties vroegen om opschoning en eenduidige afspraken over beheer, documentatie en certificering.
Pieter Paauw: ‘Toen ik instapte, trof ik een combinatie van technische vraagstukken, facturatievragen en installaties die niet deden wat ze moesten doen of niet te certificeren waren. Samen met Brafon hebben we dat opgeschoond: installaties zijn aangepast of vervangen, de documentatie is op orde gebracht en de rolverdeling tussen partijen is helderder geworden. De opmerkingen en herstelverzoeken vanuit inspectie-instellingen en bevoegd gezag zijn sindsdien duidelijk minder geworden.’
Bas de Zeeuw vult aan: ‘We hebben nu veel minder aanvullende vragen en terugkoppelingen van inspectiepartijen en bevoegd gezag. Installaties doen wat ze moeten doen en de documentatie klopt. Dat geeft overzicht en maakt het makkelijker om verdere acties te plannen.’
RWA-installaties
Minstens zo uitdagend zijn de rook- en warmteafvoerinstallaties in de grotere complexen. Hier spelen technische haalbaarheid, kosten en (her)inrichting van het gebruik een prominente rol. Pieter Paauw: ‘Je hebt te maken met gebruikers, hoge kosten en de eisen van het bevoegd gezag. Soms is de vraag: houden we een installatie in stand, brengen we die terug naar de basis, of kiezen we voor een alternatief? Met Brafon bekijken we per locatie de mogelijkheden. Dat betekent varianten doorrekenen en die vervolgens voorleggen aan bijvoorbeeld de veiligheidsregio.’
Het belangrijk dat elke euro die je uitgeeft, aantoonbaar bijdraagt aan de (brand)veiligheid
Nick Warnshuis: ‘Brandveiligheid kost geld en levert niet direct een zichtbare verbetering op voor bewoners, zoals een renovatie dat wel doet. Juist daarom is het belangrijk dat elke euro die je uitgeeft, aantoonbaar bijdraagt aan de (brand)veiligheid. In een aantal casussen konden we door gericht te analyseren en het gesprek met partijen aan te gaan tot oplossingen komen die zowel veilig als financieel verantwoord waren.’
Een concreet voorbeeld van dit type meedenken (los van RWA-vraagstukken) is een renovatieproject waarbij in een adviesrapport werd voorgesteld om alle kooiladders te vervangen door vluchttrappen. Een kostbare ingreep, die volgens het rapport noodzakelijk zou zijn. Op verzoek van een collega van Lefier keek Nick mee naar de vergunning en de uitgangspunten. Na het dossier te hebben doorgespit, concludeerde hij dat deze ingrijpende maatregel helemaal niet nodig was. Met een kort onderbouwd advies en een toelichting in de bouwvergadering wist hij alle betrokken partijen daarin mee te krijgen. Dat ene uurtje meedenken leverde Lefier direct een forse besparing op en maakte ruimte om de focus te leggen op maatregelen die wél nodig waren en aantoonbaar bijdragen aan de veiligheid. Voor de komende periode staan opnieuw RWA-locaties op de planning. De verwachting is dat daarmee een aantal langlopende dossiers kan worden afgerond.
Planmatig onderhoud
Een belangrijke ontwikkeling is de verschuiving van losse projecten naar een meerjarig brandveiligheidsplan, gekoppeld aan planmatig onderhoud en investeringsprogramma’s. Bas de Zeeuw: ‘We nemen brandveiligheid steeds meer integraal mee bij groot onderhoud en verduurzamingsprojecten. Als je toch in een complex aan het werk bent, is dat hét moment om bouwkundige en installatietechnische maatregelen mee te nemen. Voor 2026 hebben we samen met Brafon veel projecten voorbereid en opgenomen in de begroting. Daarmee ontstaat er meer voorspelbaarheid en is het niet telkens een verrassing wat er op ons afkomt.’
Leren in de keten
De gekozen werkwijze vraagt ook aanpassing van ketenpartners. Zeker in de beginfase was er weerstand bij aannemers en onderhoudspartijen tegen het werken met vaste werkomschrijvingen en eenduidige afspraken; men was gewend aan een andere werkwijze. Pieter Paauw: ‘Door te werken met vaste werkomschrijvingen op het gebied van brandveiligheid op basis van steeds dezelfde afspraken, merken we dat aannemers beter weten wat we vragen. Met een aantal partijen werken we inmiddels al langere tijd samen; mensen zijn specifiek op dit type werk ingewerkt. Dat levert minder herstelwerk, minder faalkosten en een veel soepelere afstemming op.’
Tegelijkertijd investeren Lefier en Brafon in de interne organisatie, onder meer via gerichte scholing voor opzichters en betrokken medewerkers. Daarmee wordt het bewustzijn rondom brandveiligheid in de dagelijkse praktijk vergroot.
Vertrouwen als randvoorwaarde
Wat is het ‘geheime recept’ van de samenwerking? De Zeeuw noemt als eerste het woord vertrouwen. ‘Je moet weten wat je aan elkaar hebt. We hebben intern duidelijke afspraken over de rollen en we weten wat Brafon inhoudelijk brengt. Daardoor kun je ook lastige dossiers op tafel leggen en samen tot oplossingen komen. Ik geef de samenwerking een 9; een 10 geef ik nooit, er is altijd ruimte voor verbetering, maar dit is echt een hoog cijfer.’
Pieter Paauw: ‘Ik kan de samenwerking met Brafon een 10 geven: de dienstverlening is inhoudelijk sterk, praktisch en snel. Nick is daarin voor ons een vaste sparringpartner. Als hij ooit vervangen zou moeten worden, weet ik niet of we diezelfde kwaliteit en samenwerking met iemand anders op dezelfde manier kunnen evenaren.’
Les voor andere woningcorporaties
Op de vraag welke les zij andere woningcorporaties willen meegeven, is Pieter heel helder: ‘Bewustwording is bij brandveiligheid cruciaal. Het is geen onderwerp dat je er zomaar even bij doet; je moet er echt mee aan de slag. Wees je bewust van je eigen verantwoordelijkheid en maak er geld, tijd en capaciteit voor vrij, zodat je het ook serieus kunt aanpakken. En: schakel waar nodig externe expertise in, zodat je snelheid maakt en keuzes aantoonbaar kunt onderbouwen. Als je wel iets met brandveiligheid wilt doen, maar je er geen mensen, budget of tijd voor vrijmaakt, dan komt het simpelweg niet van de grond.’
Volgens Pieter is Lefier daarin relatief vooruitstrevend: ‘Doordat we het onderwerp structureel oppakken en laten zien dat we ermee bezig zijn, krijgen we dat ook terug van de veiligheidsregio. Op het moment dat er een keer een probleem is, merk je dat er goodwill is: men weet dat je serieus met brandveiligheid bezig bent. Soms krijg je ook uitstel, juist omdat men weet dat je er serieus mee bezig bent.’
Nick onderschrijft dat beeld: ‘Lefier is echt intrinsiek gemotiveerd om hiermee aan de slag te gaan. Ze hebben zelf de keuze gemaakt om beleid en een duidelijke visie op brandveiligheid vast te leggen. Daardoor zijn we bij heel veel gebouwen al aan de slag vóórdat er überhaupt geconstateerd is dat er iets niet in orde is. Dat is in mijn ogen heel bijzonder en precies wat je nodig hebt om structureel stappen te zetten.’
Lees meer artikelen over brandveiligheid:
- Zijn woningen van kruislaaghout brandveilig genoeg?
- Vervangen van zware brandschermen: vakmanschap achter de schermen
- Hoe beperk je de kans op brand in lithiumionbatterijen?
Volg Security Management op LinkedIn
